La scelta del mutuo deve essere ben vagliata seguendo una logica di confronto tra i tipi di contratto ed il tasso d’interesse applicato. Il paragone dovrebbe portare il richiedente acomprendere la differenza di costo tra i servizi di mutuo proposti dai vari potenziali mutuanti ed atrovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Il primo obiettivo da porsi è, dunque, quello di definire quale banca (o istituto di credito) offre la soluzione migliore al costo più accattivante.

Per raggiungere tale scopo, cioè arrivare ad avere un’idea più chiara sulla strada da seguire, è utile considerare un’unica tipologia di mutuo come riferimento per osservare l’identica soluzione ma di istituti diversi.

Scelta la tipologia di mutuo da utilizzare come riferimento, il sistema di paragone da impiegare in questo senso è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale); si tratta di un indicatore in grado di calcolare l’effettivo costo annuale di un mutuo, poiché considera sia il tasso d’interesse realmente adottato sia le importanti spese di apertura del prestito. In questo modo è possibile identificare la banca, o l’istituto di credito, più competitiva.

Una volta identificato il probabile mutuante, bisognaindividuare la soluzione che più si avvicina a soddisfare le proprie esigenze. Ogni banca offreservizi di assistenza per la scelta del mutuo, sia online con interfacce di calcolo sia offlineattraverso i propri consulenti finanziari.

I requisiti per ottenere il mutuo

Dopo aver scelto istituto e soluzione più idonei alle proprie esigenze, occorre soddisfare alcuni requisiti fondamentali per poter ottenere il finanziamentodesiderato, che si possono dividere in:

• • • requisiti legali;
    • requisiti economici.

I requisiti legali necessari al fine di ottenere un mutuo sono:

• • • essere cittadini italiani con residenza in Italia;
    • essere cittadini di stati membri della comunità europea (CEE);
    • essere cittadini di stati non membri della comunità europea ma residenti in Italia;
    • essere maggiorenni (18 anni);
    • ogni istituto valuta, a seconda del caso, una massima età.

I documenti solitamente richiesti per la verifica delle condizioni legali del futuro mutuatario sono: copia della carta d’identità e del codice fiscale, i certificati di residenza, di stato di famiglia, di nascita, di cittadinanza e di stato civile, l’atto di matrimonio per i coniugi o la sentenza di divorzio o separazione per gli ex-coniugati.

In aggiunta ai requisiti legali, l’istituto richiede la valutazione di alcune caratteristiche economiche, per assicurarsi che il richiedente sia affidabile e capace di sostenere il pagamento delle rate.

Per decidere se erogare il mutuo l’istituto prenderà in esame la seguente documentazione di tipo reddituale:

• • • i lavoratori dipendenti: dovranno esibire copia del modello 101 (CUD), delle ultime buste paga e dell’attestato di servizio;
    • i liberi professionisti o aziende: dovranno presentare copia del modello Unico, dell’estratto della camera di commercio, dell’atto costitutivo e, solo se professionisti, dell’attestato d’iscrizione all’albo.

E’ possibile che l’istituto richieda ulteriori documentazioni specifiche per casi economici o familiari particolari. Inoltre, in base al tipo di mutuo da erogare, risultano necessari altri documenti tecnici (ad esempio, per l’acquisto di un immobile bisogna presentare copia del compromesso, del certificato di abitabilità, della planimetria catastale, ecc.).

Dopo l’analisi di tutti i dati, la banca può pronunciare il parere di fattibilità sull’erogazione del mutuo. Nel caso di giudizio positivo, viene accettata la richiesta di finanziamento e l’istituto si preoccupa di fissare una data per la stipula dell’atto pubblico di prestito con il richiedente.

I soggetti atipici

Negli ultimi anni le banche e gli istituti di credito hanno iniziato a proporre soluzioni ad hoc per isoggetti atipici, rappresentati da quella di popolazione con contratti di lavoro a tempo determinato, di collaborazione, o in generale con un futuro lavorativo precario, che oggi costituiscono una vera e propria fetta di mercato che non può più essere trascurata.

Alla richiesta di mutuo da parte dei soggetti atipici gli istituti mutuanti offrono delle soluzioni specifiche in base alle esigenze ed ai requisiti del richiedente. Ma data l’esistenza di minori garanzie e maggiori rischi i costi sono più elevati (rispetto a quelli di un “mutuo normale”), poiché viene applicato un tasso punitivo che porta ad un aumento dello spread.

Oltre ad un tasso maggiorato, le soluzioni proposte richiedono un maggior numero di requisiti da parte del mutuatario (ad esempio: avere un’età inferiore ai 35 anni, avere un lavoro da almeno 3 anni, ecc.), e ciò nonostante nella maggior parte dei casi viene comunque reclamata la garanzia da parte di un genitore o parente. Quindi non converrebbe più come scelta, ma sarebbe meglio valutare un mutuo tradizionale garantendolo con la fideiussione.

Tra i vantaggi delle soluzioni studiate per i soggetti atipici, vi è la possibilità di interrompere il pagamento delle rate fino a sei mesi nel caso in cui il debitore rimanesse senza lavoro. Tale condizione viene ben definita in fase contrattuale, in quanto la durata della sospensione deve essere specificata ed anche il numero delle possibilità di appello a tale clausola deve essere dichiarato (solitamente la sospensione è prevista solo una o due volte al massimo).

Non tutti gli istituti concedono ai soggetti atipici prodotti specifici, ma quasi tutti garantiscono una valutazione della capacità di solvenza del soggetto richiedente. Dopo aver vagliato tutti i requisiti molte banche (o istituti di credito) rifiuteranno la richiesta, ma il mercato aperto di oggi, caratterizzato da una forte competizione tra istituti mutuanti, offre diverse soluzioni alternative ed è possibile ottenere un consenso anche dopo aver riscosso solo rifiuti.

I costi da sostenere:

Il principale elemento che spinge a scegliere una banca (o istituto di credito o società finanziaria) al posto di un’altra è l’ammontare delle spese da sostenere.

Oltre alle condizioni del mutuo ed al tasso d’interesse, bisogna sempre prestare particolare attenzione alle spese, poiché ci possono essere anche grandi differenze tra istituto ed istituto.

Per valutare la proposta più conveniente e calcolare il costo complessivo del mutuo è consigliabile utilizzare l’indice sintetico di costo(ISC), che comprende tutte quelle spese indicate nella normativa del 1992 per il TAEG, cioè: gli interessi, le spese di apertura, le spese d’assicurazione e le altre spese previste dal contratto. Grazie all’ISC (come al TAEG) è possibile confrontare le offerte di mutuo tra di loro per poter decidere con maggior sicurezza la soluzione migliore. L’ISC è stato diffuso dalla disciplina sulla trasparenza entrata in vigore nell’ottobre 2003, che prevede che ogni contratto di mutuo includa tale valore per ogni finanziamento.

Grazie a tale indicatore e’ possibile confrontare i mutui tra di loro e valutare quello più’ conveniente in termini di costo.

Tra le spese più comunemente sostenute dal mutuatario ritroviamo:

• • spese istruttorie: sono i costi di apertura della pratica di mutuo da parte dell’istituto, che deve richiedere, acquisire e verificare i dati del richiedente;
  • spese notarili: sono spese relative agli oneri dovuti al notaio ed alle imposte di Stato per la stipulazione del contratto;
  • spese assicurative: riconducibili al prezzo delle assicurazioni imposte dal creditore per avere garanzie sul rimborso del debito;
  • spese di perizia: sono quelle attinenti alla perizia tecnica necessaria al fine di verificare il valore dell’immobile;
  • spese d’imposta sostitutiva: è il prezzo relativo alla tassa sul mutuo che il mutuatario deve pagare in base alla tipologia di finanziamento richiesto. Infatti per l’acquisto di un immobile, più specificatamente della prima casa, l’importo da pagare corrisponde allo 0,25%; mentre per tutti gli altri casi ammonta al 2% (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto legge n. 168).

Oltre ai tassi d’interesse, descritti nella sezione “Tipologie di mutuo” con l’approfondimento sui“Tassi d’interesse”, esistono altri tipi di tasso meritevoli di un’adeguata spiegazione:

• • • tasso d’usura;
    • tasso di mora e convenzionale;
    • tasso d’ingresso ed a regime;
    • tasso ufficiale di riferimento.

Il tasso d’interesse è detto usuraio se supera la soglia massima rilevata trimestralmente dalMinistero del Tesoro attraverso il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), calcolato dagli interessi bancari e da quelli applicati dagli intermediari finanziari. Se il tasso stipulato tra mutuante e mutuatario supera tale soglia si può dichiarare ilreato d’usura.

Il tasso di mora è il sovrapprezzo da pagare nel caso in cui non vengano rispettate le scadenze di versamento delle rate. L’interesse di mora viene calcolato tutti gli anni dal Governo, ma solitamente gli istituti mutuanti, in fase di stipulazione del contratto, fissano un interesse convenzionale(cioè un interesse di mora maggiorato rispetto a quello definito dallo Stato).

Il tasso d’ingresso viene utilizzato dalle banche o dagli istituti di credito per aumentare la loro competitività e per attirare più clientela. Questo tasso viene, infatti, applicato solo per un periodo iniziale. Dopo questo periodo limitato viene utilizzato il reale tasso d’interesse, fino all’estinzione del mutuo, detto tasso a regime: effettivamente calcolato sul tasso di riferimento del mercato (Euribor o Eurirs) sommato allo spread.

Il tasso ufficiale di riferimento (TUR) viene fissato dalla Banca Centrale Europea viene applicato dalla stessa BCE come tasso d’interesse nei finanziamenti alle banche d’Europa. Questo tasso definisce l’andamento del costo del denaro e di conseguenza in base al valore del TUR vengono stabiliti tutti gli altri tassi d’interesse.

L’istituto mutuante trasferisce una somma di denaro al soggetto mutuatario, che ha l’obbligo di rendere la somma prestata con l’aggiunta degli interessi.

Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante richiede delle garanzie. Tra le più comuni troviamo:

• • • l’ipoteca;
    • la fideiussione;
    • le polizze assicurative;
    • i tassi di mora.

In generale, i mutui si possono classificare in due macro modelli:

• • • mutui chirografari;
    • mutui garantiti.

Il mutuo chirografario è privo di garanzia reale e prevede solo un accordo scritto tra mutuante e mutuatario, in cui compare l’unica garanzia prevista: le firme personali. Normalmente ha una durata inferiore ai 5 anni e, per questo motivo, può essere erogato in tempi brevi.

La categoria dei mutui garantiti, invece, comprende tutti quei mutui che possono essere amministrati da garanzie, come: il mutuo ipotecario, il mutuo fideiussorio, il mutuo pignoratizio o il mutuo cambiario.

In particolare, il mutuo ipotecario è quello più frequentemente utilizzato nel caso dell’apertura di mutui per l’acquisto (o ristrutturazione) di un immobile. Solitamente ha una durata superiore ai 5 anni ed è stipulato davanti ad un notaio, che fa da garante e deposita il contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare per l’iscrizione all’ipoteca (l’atto deve essere reso pubblico con l’iscrizione ai pubblici registri immobiliari, solo in questo modo il creditore acquisisce il diritto di rivalsa sul bene ipotecato dal debitore).

L’ipoteca

Secondo il diritto civile, l’ipoteca è “un diritto reale di garanzia” su un bene di un’altra persona, che deve avere la funzione di assicurare in qualche modo la restituzione del credito rilasciato.

Grazie all’ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l’estinzione del debito, l’istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all’asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.

L’iscrizione all’ipoteca, mediante il deposito del contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare, deve essere fatta dal notaio con una durata legale di 20 anni.

Se dopo i 20 anni il mutuo non è estinto si può rinnovare il contratto; se, invece, il mutuo viene estinto prima si può richiedere la cancellazione dell’ipoteca.

E’ comunque sconsigliato richiedere la cancellazione, a meno che non vi sia una reale necessità (ad esempio vendita dell’immobile), poiché la pratica è lunga e costosa. Conviene lasciar decadere l’ipoteca con una cessazione naturale che scatta automaticamente dopo i 20 anni previsti.

L’ipoteca immobiliare si spande anche ai “beni accessori” all’immobile stesso, come: box, cantina, soffitta, posto auto, ecc.

Chi apre un mutuo per l’acquisto di un immobile garantendolo con un’ipoteca, apre un mutuo detto “ipotecario”.

Solitamente, il contratto prevede la definizione della percentuale di ricavato che l’istituto mutuante potrà percepire dalla vendita all’asta del bene in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario: tra il 150% ed il 300% della somma finanziata. In questo modo il creditore si tutela per recuperare anche gli interessi e le spese, oltre al capitale.

Fideiussione

Oltre all’ipoteca l’istituto mutuante potrebbe richiedere altre garanzie, tra cui la più frequente è lafideiussione.

Nel caso della fideiussione il creditore richiede che sia una terza persona a fare da garante per il soggetto mutuatario. La stipula deve avvenire tra il creditore ed il fideiussore, solitamente un familiare del debitore che si assume le responsabilità nel caso di inadempimento, e deve essere scritta.

Se il debitore non dovesse pagare le rate previste sarebbe il fideiussore a dover estinguere il debito.

Assicurazioni per mutui

Gli istituti mutuanti richiedono la stipulazione di polizze assicurative, tra cui:

• • • polizza vita: a tutela di un’eventuale morte prematura del debitore;
    • polizza incendio e scoppio: con cui l’immobile viene garantito contro il rischio di un incendio o di uno scoppio. Casi non tanto frequenti, ma l’istituto richiede sempre tale assicurazione e maggiore è il prezzo dell’immobile più onerosa è la spesa. Nella maggioranza dei casi di mutuo ipotecario vi è l’obbligo di sottoscrizione;
    • polizza multi rischi: pacchetto assicurativo che copre contro il rischio di infortunio e malattia. Solitamente non è richiesto obbligatoriamente;
    • Polizza a responsabilità civile: tutela da possibili danni causati a terze persone per colpa della proprietà immobiliare (ad esempio: perdita della lavatrice che allaga la casa del vicino, tegola che cade addosso a qualcuno, ecc.).

Alcune polizze sono facoltative per il mutuatario mentre altre sono obbligatorie ed incluse da contratto, in quest’ultimo caso l’istituto propone una compagnia assicurativa convenzionata, ma il cliente può valutarne altre e se dovesse trovarne una più conveniente può proporla.

I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell’immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.

Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all’istituto mutuante.

Estinzione anticipata ed inadempimento

E’ sempre possibile estinguere anticipatamente il mutuo rispetto alla data prevista dal contratto, ma l’istituto mutuante in questo caso perderebbe il guadagno degli interessi futuri e per questo prevede una clausola contrattuale che permette l’applicazione di una penale calcolata in percentuale (che varia dall’1% al 4%) al debito residuo. Prima si decide di estinguere il mutuo, maggiore sarà l’importo della sanzione.

Anche nel caso in cui il mutuatario ritardi nel pagamento di una rata l’istituto prevede, da contratto, una penale, rappresentata dall’introduzione del tasso di mora. La quota di interessi della rata, infatti, subisce una maggiorazione (che oscilla tra l’1% ed il 4%) rispetto al tasso d’interesse applicato.

Inoltre, se il pagamento ritardato dovesse ripetersi più volte, l’istituto mutuante potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto tramite estinzione anticipata.

Le garanzie offerte a tutela del consumatore:

Se, per avere la garanzia di rimborso della somma erogata, il creditore impone delle spese per le assicurazioni, invece cosa può pretendere il debitore a sua copertura?

Tutela del consumatore

Il richiedente di un credito potrà pretendere trasparenza in fase di stipula del contratto di mutuo, per cercare di evitare eventuali inganni, e verificare che i tassi siano stati fissati entro i limiti stabiliti, per evitare di pagare tassi usurai.

In generale, il termine “reato d’usura” definisce la cessione di una somma di denaro in prestito ad un tasso d’interesse sproporzionatamente elevato.

Grazie alla stabilità economica raggiunta negli ultimi anni in Europa, i tassi d’interesse hanno raggiunto livelli più contenuti tanto che i mutui oggi sono alla portata di tutti, non sono più onerosi come una ventina d’anni fa. Nonostante ciò, è sempre bene tener presente quale sia il valore limite del tasso d’interesse stabilito dalla legge, oltre il quale si parla di tasso d’interesse usuraio.

Il codice penale definisce usuraio chiunque si faccia pagare (o promettere di dare) interessi o altri vantaggi usurai in cambio di un prestito di denaro (o di una prestazione di altra utilità). L’articolo 644prevede la reclusione da 1 a 6 anni ed una multa da 3.098 euro a 15.493 euro per gli usurai. E’ la legge a stabilire il limite (determinato trimestralmente dalla Banca d’Italia e dall’UIC – Ufficio Italiano dei Cambi monitorato dal Ministero del Tesoroattraverso il TEGM –Tasso Effettivo Globale Medio) oltre al quale il tasso d’interesse viene considerato usuraio.

Spesso vengono considerati usurai anche tassi (o altri compensi) inferiori a tale soglia, dopo aver appurato la loro incongruenza rispetto al prestito ricevuto, soprattutto se il richiedente si trovava in condizioni economicamente critiche al momento della richiesta e della promessa di restituzione.[Legge 07/03/96 n. 108 articolo 644 c.p. (comma I, comma III)]

In particolare, per i mutui il reato d’usura è dichiarato quando il TAEG(Tasso Annuo Effettivo Globale, oggi detto ISC – Indice Sintetico di Costo), al momento della stipulazione, è superiore alla soglia legale indicata.

Nel caso di reato d’usura il creditore sarà sancito con la mancata applicazione del tasso, fino al pareggio dei conti sul calcolo del tasso d’interesse legale.

La normativa

Da qualche anno è entrata in vigore una nuovanormativa che ha come oggetto la trasparenza e lapubblicità delle condizioni contrattuali, che cerca di porre delle linee guida per la stesura della documentazione sia informativa sia contrattualesull’erogazione dei mutui.

La normativa ha l’obiettivo di garantire una maggiore chiarezza sui servizi, e le loro specifiche condizioni, offerti dalle banche e dagli istituti di credito. E’ importante tutelare il risparmiatore da eventuali “specchietti per allodole”, la trasparenza nella comunicazione deve prendere piede soprattutto nel caso della vendita di un servizio bancario, creditizio o finanziario, in modo che la potenziale controparte possa comprendere al meglio l’offerta dei prodotti proposta e tutti i servizi connessi.

I rapporti tra le controparti devono essere gestiti in modo continuativo poiché basati su principi di chiarezza e completezza delle informazioni date e sull’onestà delle relazioni commerciali.

La norma definisce le condizioni del rapporto tra banca e risparmiatore, di seguito sintetizzate in punti fondamentali:

• • • è necessario pubblicizzare non solo il servizio offerto, ma anche le condizioni delle diverse iniziative;
    • diffondere un’informativa pre-contrattuale ed una contrattuale: informare il cliente in modo chiaro sulle condizioni economiche, sui rischi, sulle clausole sia prima della conclusione per una corretta verifica di tutte le clausole, sia dopo la stipula;
    • abituarsi a comunicare con i risparmiatori in modo trasparente: a questo scopo, le banche e gli istituti di credito dovranno esporre nei loro locali aperti al pubblico un documento con le principali norme di trasparenza, che dovrà essere disponibile anche in copia d’asporto.

Preparare un’informativa chiara è un dovere della banca. Infatti, il linguaggio dove essere il più possibile comprensibile eliminando i tecnicismi superflui, mentre per quei termini specialistici, necessari alla stesura di un buon documento, è d’obbligo l’introduzione di un glossario utile alla comprensione delle parole utilizzate.

La nuova normativa permette di raggiungere unamigliore trasparenza della comunicazione ed unadivulgazione informativa sui costi e le condizioni del servizio bancario o finanziario, in modo che tutti i clienti potenziali ed acquisiti possano meglio capire la funzione dei prodotti erogati e l’effettiva composizione di tutte le clausole incluse.