Mutui

Informazioni generali

In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa). Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un’unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere, ma può anche essere richiesto, dove già possessori di un immobile, per avere della liquidità o per consolidare tutti i propri debiti. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15, 20, 25 o 30 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Che cos’è un mutuo?

Il mutuo è un contratto specifico, in quanto definito da una norma del Codice Civile che dispone: “il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità” art 1813 c.c.. Un mutuo è il termine giuridico usato per indicare qualsiasi forma di “prestito”, sia esso di piccola entità stipulato con un amico sia nel caso in cui si vada in banca a chiedere del denaro per acquistare un immobile. Tale descrizione, quindi, include qualsiasi tipo di debito, ma solitamente l’oggetto del contratto è il denaro. È, dunque, intuibile come il mutuo sia il principale contratto di prestito utilizzato ai nostri giorni, poiché permette di trasferire soldi da un soggetto ad un altro, al fine di consentire alla persona che chiede il prestito (mutuatario) di godere dei benefici del poter acquistare ciò di cui ha bisogno. Nonostante il mutuatario diventi proprietario del denaro che gli è stato dato in prestito, il mutuo è a titolo oneroso. Infatti, dopo essere entrato in possesso di una certa somma di denaro per un certo periodo di tempo, il richiedente dovrà far fronte al pagamento delle rate di restituzione, alle quali verrà associato un costo:gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo ed alla sua durata. In genere un contratto di mutuo viene “confezionato” da banche, istituti di credito o società finanziarie, ed è definito da diverse clausole, spesso di non semplice comprensione, ma importanti per definire al meglio le relazioni tra le parti, come: la durata del contratto, le modalità di erogazione e di restituzione del denaro, il tasso d’interesse applicato, gli obblighi dei soggetti, le garanzie, ecc. Chiaramente, tutti questi elementi possono essere a loro volta definiti e differenziati con piccole sfumature. Durante la stipulazione del contratto tra le due parti è presente un terzo soggetto di fondamentale importanza: il notaio. Il compito del notaio è quello di garantire unequilibrio contrattuale, rendendo più chiari i diritti ed i doveri dei soggetti coinvolti, indicando le soluzioni migliori per i contraenti ed eliminando eventuali clausole troppo complicate o sproporzionatamente a favore di una delle due parti. Solitamente, il notaio viene scelto dalla persona che contrae il debito perché l’importo della parcella che il professionista esibirà sarà a suo carico, da qui la libertà di scelta valutando le differenze di costo del servizio notarile.

Chi eroga i mutui?

Le erogazioni di mutui sono praticati dalle banche, dagli istituti di credito e dalle società finanziarie.

Le banche tradizionali

Per affidare i risparmi ad una banca è bene capire che cos'è.

La banca è il luogo nel quale l'abbondanza di fondi di un soggetto si incontra con la mancanza di un altro soggetto, in questo senso la banca è un mediatore: infatti, gestisce il denaro delle persone che lo depositano dandolo a coloro che decidono di aprire un credito.

La banca ha, dunque, un ruolo importante dato che dovrà garantire la sicurezza del capitale di chi deposita, prendendosi carico dei rischi d'insolvenza,e la disponibilità di denaro per chi ne ha bisogno.

Le attività principali di una banca sono quelle di far girare il denaro, altrimenti non redditizio, e direndere veloci ed efficienti le operazioni di pagamento tra le parti, in continuo svolgimento nell'economia odierna.

Più precisamente, la banca ha due fini fondamentali:

Oltre a perseguire i suoi obiettivi principali, la banca mette a disposizione altriservizi per la clientela, come: il cambio valuta, sostegno per le operazioni finanziarie (compra/vendita azioni, obbligazioni, fondi, ecc.), i titoli di credito (assegni, carte di credito, bancomat, ecc.), le cassette di sicurezza, ecc.

Per far fronte alle spese di tutti i servizi erogati, la banca chiede degli interessi sul capitale preso a credito dai propri clienti e delle commissioni specifiche per i servizi stessi.

Le spese a cui deve far fronte una banca dipendono dalla gestione del personale, dalla sede, dalle filiali, dagli impianti, dagli interessi che deve dare ai propri clienti sul capitale depositato.

Generalmente, le banche hanno diverse filiali sul territorio nazionale (a volte anche internazionale) ed hanno alle proprie spalle una struttura organica complessa, per questo motivo vengono solitamente preferite agli istituti di credito ed alle società finanziarie per la richiesta di mutui. È ancora diffusa, infatti, l'idea che le banche offrano una maggiore sicurezza, che abbiano più rispetto dei risparmi, che assumano personale più competente, in realtà anche gli istituti di credito e le società finanziarie dispongono di mezzi adeguati, spesso incomparabili con i piccoli mezzi di alcune banche nate in tutta Europa e nel mondo.

Istituti di credito

Gli istituti di credito sono enti eletti ad offrire servizi bancari multi-canale, che consentano ai clienti di accedere, facilmente e velocemente, a tutte le attività della banca.

In generale, parlare di istituto di credito è come usare un sinonimo di banca.L'istituto di credito è effettivamente una banca specializzata, poiché svolge come attività principali la raccolta e ladisposizione dei risparmi ed opera comeintermediario nelle operazioni creditizie. Ciò che li caratterizza è il fatto di essere aziende di credito costituite come s.p.a. (società per azioni).

Un istituto di credito offre tutti i servizi di una normale banca, ma presta particolare attenzione allafinanza personale, intesa come risparmio.

I rapporti con il cliente tendono a migliorare perché l'interazione con l'istituto aumenta, grazie ad una serie di servizi via internet studiati appositamente per ridurre i costi e velocizzare le transazioni richieste. A fronte di una politica commerciale che pone il cliente al centro dell'attenzione e che aumenta di flessibilità, gli istituti di credito si caratterizzano per la grande differenziazione di mutui pensati per offrire la formula migliore e più conveniente in base alle esigenze del cliente stesso.

Le società finanziarie

Le società finanziarie sono enti che svolgono la loro attività nei finanziamenti, neiservizi finanziari, nella locazione finanziaria, ed in attività simili a quelle elencate (come l'intermediazione in prodotti finanziari, ecc.).

Un aspetto che le caratterizza è che le società finanziarie possono essere costituite scegliendoqualsiasi forma societaria, poiché la legislazione richiede soltanto l'applicazione di una forma giuridica idonea a svolgere attività commerciali e finanziarie. Ogni società finanziaria, inoltre, ha delle proprie linee guida che regolano la misurazione dei limiti di rischio e la precisazione dei tassi di interesse, nonché la definizione delle caratteristiche che la controparte deve possedere per risultare idonea. In riferimento ai rischi che si possono correre, le società finanziarie si rifanno ai metodi ed alletecniche di calcolo delle principali banche, ma solitamente mantengono dei limiti massimi di rischio inferiori rispetto a quelli di riferimento delle banche.

Tutte le società finanziarie sono da dividere in due gruppi:

Per garantire una tutela dei risparmi dei cittadini, le società finanziarie sono controllate allo stesso modo delle banche e delle aziende di credito, poiché risultano essere omogenee in termini di attività svolte.

Le tipologie di Mutui:

Le erogazioni di mutui sono praticati dalle banche, dagli istituti di credito e dalle società finanziarie.

Le banche tradizionali

Per affidare i risparmi ad una banca è bene capire che cos'è.

La banca è il luogo nel quale l'abbondanza di fondi di un soggetto si incontra con la mancanza di un altro soggetto, in questo senso la banca è un mediatore: infatti, gestisce il denaro delle persone che lo depositano dandolo a coloro che decidono di aprire un credito.

La banca ha, dunque, un ruolo importante dato che dovrà garantire la sicurezza del capitale di chi deposita, prendendosi carico dei rischi d'insolvenza,e la disponibilità di denaro per chi ne ha bisogno.

Le attività principali di una banca sono quelle di far girare il denaro, altrimenti non redditizio, e direndere veloci ed efficienti le operazioni di pagamento tra le parti, in continuo svolgimento nell'economia odierna.

Più precisamente, la banca ha due fini fondamentali:

Oltre a perseguire i suoi obiettivi principali, la banca mette a disposizione altriservizi per la clientela, come: il cambio valuta, sostegno per le operazioni finanziarie (compra/vendita azioni, obbligazioni, fondi, ecc.), i titoli di credito (assegni, carte di credito, bancomat, ecc.), le cassette di sicurezza, ecc.

Per far fronte alle spese di tutti i servizi erogati, la banca chiede degli interessi sul capitale preso a credito dai propri clienti e delle commissioni specifiche per i servizi stessi.

Le spese a cui deve far fronte una banca dipendono dalla gestione del personale, dalla sede, dalle filiali, dagli impianti, dagli interessi che deve dare ai propri clienti sul capitale depositato.

Generalmente, le banche hanno diverse filiali sul territorio nazionale (a volte anche internazionale) ed hanno alle proprie spalle una struttura organica complessa, per questo motivo vengono solitamente preferite agli istituti di credito ed alle società finanziarie per la richiesta di mutui. È ancora diffusa, infatti, l'idea che le banche offrano una maggiore sicurezza, che abbiano più rispetto dei risparmi, che assumano personale più competente, in realtà anche gli istituti di credito e le società finanziarie dispongono di mezzi adeguati, spesso incomparabili con i piccoli mezzi di alcune banche nate in tutta Europa e nel mondo.

Istituti di credito

Gli istituti di credito sono enti eletti ad offrire servizi bancari multi-canale, che consentano ai clienti di accedere, facilmente e velocemente, a tutte le attività della banca.

In generale, parlare di istituto di credito è come usare un sinonimo di banca. L'istituto di credito è effettivamente una banca specializzata, poiché svolge come attività principali la raccolta e ladisposizione dei risparmi ed opera comeintermediario nelle operazioni creditizie. Ciò che li caratterizza è il fatto di essere aziende di credito costituite come s.p.a. (società per azioni).

Un istituto di credito offre tutti i servizi di una normale banca, ma presta particolare attenzione allafinanza personale, intesa come risparmio.

I rapporti con il cliente tendono a migliorare perché l'interazione con l'istituto aumenta, grazie ad una serie di servizi via internet studiati appositamente per ridurre i costi e velocizzare le transazioni richieste. A fronte di una politica commerciale che pone il cliente al centro dell'attenzione e che aumenta di flessibilità, gli istituti di credito si caratterizzano per la grande differenziazione di mutui pensati per offrire la formula migliore e più conveniente in base alle esigenze del cliente stesso.

Le società finanziarie

Le società finanziarie sono enti che svolgono la loro attività nei finanziamenti, nei servizi finanziari, nella locazione finanziaria, ed in attività simili a quelle elencate (come l'intermediazione in prodotti finanziari, ecc.).

Un aspetto che le caratterizza è che le società finanziarie possono essere costituite scegliendoqualsiasi forma societaria, poiché la legislazione richiede soltanto l'applicazione di una forma giuridica idonea a svolgere attività commerciali e finanziarie. Ogni società finanziaria, inoltre, ha delle proprie linee guida che regolano la misurazione dei limiti di rischio e la precisazione dei tassi di interesse, nonché la definizione delle caratteristiche che la controparte deve possedere per risultare idonea. In riferimento ai rischi che si possono correre, le società finanziarie si rifanno ai metodi ed alletecniche di calcolo delle principali banche, ma solitamente mantengono dei limiti massimi di rischio inferiori rispetto a quelli di riferimento delle banche.

Tutte le società finanziarie sono da dividere in due gruppi:

Per garantire una tutela dei risparmi dei cittadini, le società finanziarie sono controllate allo stesso modo delle banche e delle aziende di credito, poiché risultano essere omogenee in termini di attività svolte.

Come scegliere ed ottenere un mutuo

La scelta del mutuo deve essere ben vagliata seguendo una logica di confronto tra i tipi di contratto ed il tasso d'interesse applicato. Il paragone dovrebbe portare il richiedente acomprendere la differenza di costo tra i servizi di mutuo proposti dai vari potenziali mutuanti ed atrovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Il primo obiettivo da porsi è, dunque, quello di definire quale banca (o istituto di credito) offre la soluzione migliore al costo più accattivante.

Per raggiungere tale scopo, cioè arrivare ad avere un'idea più chiara sulla strada da seguire, è utile considerare un'unica tipologia di mutuo come riferimento per osservare l'identica soluzione ma di istituti diversi.

Scelta la tipologia di mutuo da utilizzare come riferimento, il sistema di paragone da impiegare in questo senso è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale); si tratta di un indicatore in grado di calcolare l'effettivo costo annuale di un mutuo, poiché considera sia il tasso d'interesse realmente adottato sia le importanti spese di apertura del prestito. In questo modo è possibile identificare la banca, o l'istituto di credito, più competitiva.

Una volta identificato il probabile mutuante, bisognaindividuare la soluzione che più si avvicina a soddisfare le proprie esigenze. Ogni banca offreservizi di assistenza per la scelta del mutuo, sia online con interfacce di calcolo sia offlineattraverso i propri consulenti finanziari.

I requisiti per ottenere il mutuo

Dopo aver scelto istituto e soluzione più idonei alle proprie esigenze, occorre soddisfare alcuni requisiti fondamentali per poter ottenere il finanziamentodesiderato, che si possono dividere in:

I requisiti legali necessari al fine di ottenere un mutuo sono:

I documenti solitamente richiesti per la verifica delle condizioni legali del futuro mutuatario sono: copia della carta d'identità e del codice fiscale, i certificati di residenza, di stato di famiglia, di nascita, di cittadinanza e di stato civile, l'atto di matrimonio per i coniugi o la sentenza di divorzio o separazione per gli ex-coniugati.

In aggiunta ai requisiti legali, l'istituto richiede la valutazione di alcune caratteristiche economiche, per assicurarsi che il richiedente sia affidabile e capace di sostenere il pagamento delle rate.

Per decidere se erogare il mutuo l'istituto prenderà in esame la seguente documentazione di tipo reddituale:

E' possibile che l'istituto richieda ulteriori documentazioni specifiche per casi economici o familiari particolari. Inoltre, in base al tipo di mutuo da erogare, risultano necessari altri documenti tecnici (ad esempio, per l'acquisto di un immobile bisogna presentare copia del compromesso, del certificato di abitabilità, della planimetria catastale, ecc.).

Dopo l'analisi di tutti i dati, la banca può pronunciare il parere di fattibilità sull'erogazione del mutuo. Nel caso di giudizio positivo, viene accettata la richiesta di finanziamento e l'istituto si preoccupa di fissare una data per la stipula dell'atto pubblico di prestito con il richiedente.

I soggetti atipici

Negli ultimi anni le banche e gli istituti di credito hanno iniziato a proporre soluzioni ad hoc per isoggetti atipici, rappresentati da quella di popolazione con contratti di lavoro a tempo determinato, di collaborazione, o in generale con un futuro lavorativo precario, che oggi costituiscono una vera e propria fetta di mercato che non può più essere trascurata.

Alla richiesta di mutuo da parte dei soggetti atipici gli istituti mutuanti offrono delle soluzioni specifiche in base alle esigenze ed ai requisiti del richiedente. Ma data l'esistenza di minori garanzie e maggiori rischi i costi sono più elevati (rispetto a quelli di un “mutuo normale”), poiché viene applicato un tasso punitivo che porta ad un aumento dello spread.

Oltre ad un tasso maggiorato, le soluzioni proposte richiedono un maggior numero di requisiti da parte del mutuatario (ad esempio: avere un'età inferiore ai 35 anni, avere un lavoro da almeno 3 anni, ecc.), e ciò nonostante nella maggior parte dei casi viene comunque reclamata la garanzia da parte di un genitore o parente. Quindi non converrebbe più come scelta, ma sarebbe meglio valutare un mutuo tradizionale garantendolo con la fideiussione.

Tra i vantaggi delle soluzioni studiate per i soggetti atipici, vi è la possibilità di interrompere il pagamento delle rate fino a sei mesi nel caso in cui il debitore rimanesse senza lavoro. Tale condizione viene ben definita in fase contrattuale, in quanto la durata della sospensione deve essere specificata ed anche il numero delle possibilità di appello a tale clausola deve essere dichiarato (solitamente la sospensione è prevista solo una o due volte al massimo).

Non tutti gli istituti concedono ai soggetti atipici prodotti specifici, ma quasi tutti garantiscono una valutazione della capacità di solvenza del soggetto richiedente. Dopo aver vagliato tutti i requisiti molte banche (o istituti di credito) rifiuteranno la richiesta, ma il mercato aperto di oggi, caratterizzato da una forte competizione tra istituti mutuanti, offre diverse soluzioni alternative ed è possibile ottenere un consenso anche dopo aver riscosso solo rifiuti.

I costi da sostenere:

Il principale elemento che spinge a scegliere una banca (o istituto di credito o società finanziaria) al posto di un'altra è l'ammontare delle spese da sostenere.

Oltre alle condizioni del mutuo ed al tasso d'interesse, bisogna sempre prestare particolare attenzione alle spese, poiché ci possono essere anche grandi differenze tra istituto ed istituto.

Per valutare la proposta più conveniente e calcolare il costo complessivo del mutuo è consigliabile utilizzare l'indice sintetico di costo(ISC), che comprende tutte quelle spese indicate nella normativa del 1992 per il TAEG, cioè: gli interessi, le spese di apertura, le spese d'assicurazione e le altre spese previste dal contratto. Grazie all'ISC (come al TAEG) è possibile confrontare le offerte di mutuo tra di loro per poter decidere con maggior sicurezza la soluzione migliore. L'ISC è stato diffuso dalla disciplina sulla trasparenza entrata in vigore nell'ottobre 2003, che prevede che ogni contratto di mutuo includa tale valore per ogni finanziamento.

Grazie a tale indicatore e' possibile confrontare i mutui tra di loro e valutare quello più' conveniente in termini di costo.

Tra le spese più comunemente sostenute dal mutuatario ritroviamo:

Gli indici

Anche se già ampiamente descritti, riprendiamo e ridefiniamo gli indici utili:

I tassi

Oltre ai tassi d'interesse, descritti nella sezione “Tipologie di mutuo” con l'approfondimento sui"Tassi d'interesse”, esistono altri tipi di tasso meritevoli di un'adeguata spiegazione:

Il tasso d'interesse è detto usuraio se supera la soglia massima rilevata trimestralmente dalMinistero del Tesoro attraverso il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), calcolato dagli interessi bancari e da quelli applicati dagli intermediari finanziari. Se il tasso stipulato tra mutuante e mutuatario supera tale soglia si può dichiarare ilreato d'usura.

Il tasso di mora è il sovrapprezzo da pagare nel caso in cui non vengano rispettate le scadenze di versamento delle rate. L'interesse di mora viene calcolato tutti gli anni dal Governo, ma solitamente gli istituti mutuanti, in fase di stipulazione del contratto, fissano un interesse convenzionale(cioè un interesse di mora maggiorato rispetto a quello definito dallo Stato).

Il tasso d'ingresso viene utilizzato dalle banche o dagli istituti di credito per aumentare la loro competitività e per attirare più clientela. Questo tasso viene, infatti, applicato solo per un periodo iniziale. Dopo questo periodo limitato viene utilizzato il reale tasso d'interesse, fino all'estinzione del mutuo, detto tasso a regime: effettivamente calcolato sul tasso di riferimento del mercato (Euribor o Eurirs) sommato allo spread.

Il tasso ufficiale di riferimento (TUR) viene fissato dalla Banca Centrale Europea viene applicato dalla stessa BCE come tasso d'interesse nei finanziamenti alle banche d'Europa. Questo tasso definisce l'andamento del costo del denaro e di conseguenza in base al valore del TUR vengono stabiliti tutti gli altri tassi d'interesse.

Il piano di rimborso

Il piano di rimborso è la modalità con cui il mutuatario restituisce la somma di denaro presa in prestito al mutuante, sia esso un istituto bancario, di credito o finanziario.

Esistono diversi modi per combinare la componente capitale e la componente interesse della rata, per questo ci sono diverse tipologie di ammortamento del mutuo.

L'ammortamento

Il piano di rimborso è detto ancheammortamento.

E' un piano di restituzione rateale del debitocontratto, che viene definito dalla scadenza di ogni pagamento e dall'importo della rata (capitale + interessi), mentre di volta in volta vengono segnalati il debito estinto e quello residuo.

In fase di stesura del contratto di mutuo è possibile includere la possibilità di partire con unpreammortamento, che consiste nel pagamento di rate che includono solamente la quota degli interessi per un determinato periodo iniziale. Solo in un secondo momento si passa al piano di rimborso rateale vero e proprio, questo permette al mutuatario una migliore pianificazione del budget.

L'ammortamento, però, non comprende le spese di attivazione del mutuo, né i costi di assicurazione, di gestione e di addebito della rata, che vengono pagati a parte.

La restituzione del prestito ed il pagamento degli interessi sono dipendenti dal tipo di tasso scelto, dalla durata e dalla frequenza delle rate. Il combinarsi di tutti questi elementi crea diverse tipologie di piano di rimborso, quindi un mutuo può differenziarsi da un altro anche per il tipo di ammortamento applicato.

Le rate

La rata è definita dalle scadenze di pagamento del debito, da parte del mutuatario al mutuante, stabilite in fase contrattuale. Possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali.

Come precedentemente anticipato, una rata è costituita da una parte di capitale avuto in prestito da restituire e da una parte di interessi dovuti all'istituto mutuante.

Esistono diversi tipi di rata, che può essere:costante, decrescente o crescente.

Il mutuo a rata costante nel tempo, detta anche “alla francese”, è quella più semplice e maggiormente utilizzata. Il pagamento del mutuo è suddiviso in rate tutte uguali fino all'estinzione del debito, ad eccezione di variazioni sul tasso d'interesse. In questo caso la rata viene ricalcolata in base al nuovo tasso in percentuale alla somma residua.

Il mutuo a rata decrescente, detto “all'italiana”, ha un piano di rimborso a rate decrescenti nel tempo. In questo caso la rata è calcolata su una quota di capitale costante, poiché definito contrattualmente dalla divisione del capitale richiesto per il numero delle rate previsto, e da una quota di interessi decrescente, determinata di volta in volta sul debito residuo.

Il mutuo a rata crescente, invece, prevede un piano di rimborso a rate crescenti nel tempo. Questa tipologia di rata presume un aumento d’importo ad ogni rata o a seconda di scadenze fissate a contratto.

Oltre a queste forme rateali ne esistono altre, come: il mutuo a rata variabile (che offre la possibilità di richiedere, una sola volta, l'allungamento o la riduzione del periodo di estinzione del debito), a rata libera (in cui le rate sono formate sola dalla quota di interessi, di volta in volta calcolate sul debito residuo, mentre il capitale viene restituito in base alle capacità finanziarie nel tempo), ecc.

Chiaramente, nei mutui a tasso variabile il valore delle rate può variare non solo in base al tipo di ammortamento scelto ma anche dalla misurazione de tasso di riferimento del mercato (Euribor). I mutui a tasso fisso concedono la possibilità di scegliere ammortamenti a rata crescente o decrescente, in base alle esigenze.

Le garanzie richieste

L'istituto mutuante trasferisce una somma di denaro al soggetto mutuatario, che ha l'obbligo di rendere la somma prestata con l'aggiunta degli interessi.

Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante richiede delle garanzie. Tra le più comuni troviamo:

In generale, i mutui si possono classificare in due macro modelli:

Il mutuo chirografario è privo di garanzia reale e prevede solo un accordo scritto tra mutuante e mutuatario, in cui compare l'unica garanzia prevista: le firme personali. Normalmente ha una durata inferiore ai 5 anni e, per questo motivo, può essere erogato in tempi brevi.

La categoria dei mutui garantiti, invece, comprende tutti quei mutui che possono essere amministrati da garanzie, come: il mutuo ipotecario, il mutuo fideiussorio, il mutuo pignoratizio o il mutuo cambiario.

In particolare, il mutuo ipotecario è quello più frequentemente utilizzato nel caso dell'apertura di mutui per l'acquisto (o ristrutturazione) di un immobile. Solitamente ha una durata superiore ai 5 anni ed è stipulato davanti ad un notaio, che fa da garante e deposita il contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare per l'iscrizione all'ipoteca (l'atto deve essere reso pubblico con l'iscrizione ai pubblici registri immobiliari, solo in questo modo il creditore acquisisce il diritto di rivalsa sul bene ipotecato dal debitore).

L'ipoteca

Secondo il diritto civile, l'ipoteca è “un diritto reale di garanzia” su un bene di un'altra persona, che deve avere la funzione di assicurare in qualche modo la restituzione del credito rilasciato.

Grazie all'ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l'estinzione del debito, l'istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.

L'iscrizione all'ipoteca, mediante il deposito del contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare, deve essere fatta dal notaio con una durata legale di 20 anni.

Se dopo i 20 anni il mutuo non è estinto si può rinnovare il contratto; se, invece, il mutuo viene estinto prima si può richiedere la cancellazione dell'ipoteca.

E' comunque sconsigliato richiedere la cancellazione, a meno che non vi sia una reale necessità (ad esempio vendita dell'immobile), poiché la pratica è lunga e costosa. Conviene lasciar decadere l'ipoteca con una cessazione naturale che scatta automaticamente dopo i 20 anni previsti.

L'ipoteca immobiliare si spande anche ai “beni accessori” all'immobile stesso, come: box, cantina, soffitta, posto auto, ecc.

Chi apre un mutuo per l'acquisto di un immobile garantendolo con un'ipoteca, apre un mutuo detto “ipotecario”.

Solitamente, il contratto prevede la definizione della percentuale di ricavato che l'istituto mutuante potrà percepire dalla vendita all'asta del bene in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario: tra il 150% ed il 300% della somma finanziata. In questo modo il creditore si tutela per recuperare anche gli interessi e le spese, oltre al capitale.

Fideiussione

Oltre all'ipoteca l'istituto mutuante potrebbe richiedere altre garanzie, tra cui la più frequente è lafideiussione.

Nel caso della fideiussione il creditore richiede che sia una terza persona a fare da garante per il soggetto mutuatario. La stipula deve avvenire tra il creditore ed il fideiussore, solitamente un familiare del debitore che si assume le responsabilità nel caso di inadempimento, e deve essere scritta.

Se il debitore non dovesse pagare le rate previste sarebbe il fideiussore a dover estinguere il debito.

Assicurazioni per mutui

Gli istituti mutuanti richiedono la stipulazione di polizze assicurative, tra cui:

Alcune polizze sono facoltative per il mutuatario mentre altre sono obbligatorie ed incluse da contratto, in quest'ultimo caso l'istituto propone una compagnia assicurativa convenzionata, ma il cliente può valutarne altre e se dovesse trovarne una più conveniente può proporla.

I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell'immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.

Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all'istituto mutuante.

Estinzione anticipata ed inadempimento

E' sempre possibile estinguere anticipatamente il mutuo rispetto alla data prevista dal contratto, ma l'istituto mutuante in questo caso perderebbe il guadagno degli interessi futuri e per questo prevede una clausola contrattuale che permette l'applicazione di una penale calcolata in percentuale (che varia dall'1% al 4%) al debito residuo. Prima si decide di estinguere il mutuo, maggiore sarà l'importo della sanzione.

Anche nel caso in cui il mutuatario ritardi nel pagamento di una rata l'istituto prevede, da contratto, una penale, rappresentata dall'introduzione del tasso di mora. La quota di interessi della rata, infatti, subisce una maggiorazione (che oscilla tra l'1% ed il 4%) rispetto al tasso d'interesse applicato.

Inoltre, se il pagamento ritardato dovesse ripetersi più volte, l'istituto mutuante potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto tramite estinzione anticipata.

Le garanzie offerte a tutela del consumatore:

Se, per avere la garanzia di rimborso della somma erogata, il creditore impone delle spese per le assicurazioni, invece cosa può pretendere il debitore a sua copertura?

Tutela del consumatore

Il richiedente di un credito potrà pretendere trasparenza in fase di stipula del contratto di mutuo, per cercare di evitare eventuali inganni, e verificare che i tassi siano stati fissati entro i limiti stabiliti, per evitare di pagare tassi usurai.

In generale, il termine “reato d'usura” definisce la cessione di una somma di denaro in prestito ad un tasso d'interesse sproporzionatamente elevato.

Grazie alla stabilità economica raggiunta negli ultimi anni in Europa, i tassi d'interesse hanno raggiunto livelli più contenuti tanto che i mutui oggi sono alla portata di tutti, non sono più onerosi come una ventina d'anni fa. Nonostante ciò, è sempre bene tener presente quale sia il valore limite del tasso d'interesse stabilito dalla legge, oltre il quale si parla di tasso d'interesse usuraio.

Il codice penale definisce usuraio chiunque si faccia pagare (o promettere di dare) interessi o altri vantaggi usurai in cambio di un prestito di denaro (o di una prestazione di altra utilità). L'articolo 644prevede la reclusione da 1 a 6 anni ed una multa da 3.098 euro a 15.493 euro per gli usurai. E' la legge a stabilire il limite (determinato trimestralmente dalla Banca d'Italia e dall'UICUfficio Italiano dei Cambi monitorato dal Ministero del Tesoroattraverso il TEGMTasso Effettivo Globale Medio) oltre al quale il tasso d'interesse viene considerato usuraio.

Spesso vengono considerati usurai anche tassi (o altri compensi) inferiori a tale soglia, dopo aver appurato la loro incongruenza rispetto al prestito ricevuto, soprattutto se il richiedente si trovava in condizioni economicamente critiche al momento della richiesta e della promessa di restituzione.[Legge 07/03/96 n. 108 articolo 644 c.p. (comma I, comma III)]

In particolare, per i mutui il reato d'usura è dichiarato quando il TAEG(Tasso Annuo Effettivo Globale, oggi detto ISC – Indice Sintetico di Costo), al momento della stipulazione, è superiore alla soglia legale indicata.

Nel caso di reato d'usura il creditore sarà sancito con la mancata applicazione del tasso, fino al pareggio dei conti sul calcolo del tasso d'interesse legale.

La normativa

Da qualche anno è entrata in vigore una nuovanormativa che ha come oggetto la trasparenza e lapubblicità delle condizioni contrattuali, che cerca di porre delle linee guida per la stesura della documentazione sia informativa sia contrattualesull'erogazione dei mutui.

La normativa ha l'obiettivo di garantire una maggiore chiarezza sui servizi, e le loro specifiche condizioni, offerti dalle banche e dagli istituti di credito. E' importante tutelare il risparmiatore da eventuali “specchietti per allodole”, la trasparenza nella comunicazione deve prendere piede soprattutto nel caso della vendita di un servizio bancario, creditizio o finanziario, in modo che la potenziale controparte possa comprendere al meglio l'offerta dei prodotti proposta e tutti i servizi connessi.

I rapporti tra le controparti devono essere gestiti in modo continuativo poiché basati su principi di chiarezza e completezza delle informazioni date e sull'onestà delle relazioni commerciali.

La norma definisce le condizioni del rapporto tra banca e risparmiatore, di seguito sintetizzate in punti fondamentali:

Preparare un'informativa chiara è un dovere della banca. Infatti, il linguaggio dove essere il più possibile comprensibile eliminando i tecnicismi superflui, mentre per quei termini specialistici, necessari alla stesura di un buon documento, è d'obbligo l'introduzione di un glossario utile alla comprensione delle parole utilizzate.

La nuova normativa permette di raggiungere unamigliore trasparenza della comunicazione ed unadivulgazione informativa sui costi e le condizioni del servizio bancario o finanziario, in modo che tutti i clienti potenziali ed acquisiti possano meglio capire la funzione dei prodotti erogati e l'effettiva composizione di tutte le clausole incluse.

Le tasse

Le tasse da pagare variano in base alle caratteristiche del soggetto richiedente ed alle finalità d'impiego del capitale richiesto.

Infatti, se il mutuatario è un soggetto privato, dovrà pagare delle imposte differenti rispetto al mutuatario azienda.

Inoltre, se il mutuo è per l'acquisto di un immobile adibito a prima casa, le condizioni di pagamento saranno agevolate rispetto a quelle per l'acquisto di una seconda casa.

A questo punto è facilmente deducibile che le spese di un mutuo possono variare anche in base alle detrazioni fiscali concesse al mutuatario.

Esistono dei costi che possono essere detratti dalle tasse.

La possibilità di risparmio è differente in base al tipo di mutuo scelto, la stipulazione di un contratto di finanziamento per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile può portare ad un effettivo risparmio fiscale: il contribuente avente un mutuo aperto per l'investimento sulla propria abitazione principale può vedersi l'Irpef (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche) ridotta.

Il mutuo, quindi, può costare un po' meno grazie alla detrazione fiscale, che risulta essere - ancora oggi ottobre 2006 - pari al 19% sugli interessi e sugli altri oneri (fino al raggiungimento di un tetto massimo di 3.615,20 euro, in questo modo si può arrivare a risparmiare fino a 686,89 euro all'anno).

Gli oneri ai quali viene applicata la detrazione dell'imposta sul reddito sono: